2009年5月27日星期三
2009年5月11日星期一
[房地產] 學區
學區是房地產價值的主要元素之一，學區越好，房屋越值錢。好學區的空地甚至廢墟，都比壞學區的透天厝來得值錢。在台灣，國小學區的評比純靠印象，國中學區則是以高中聯考錄取率。高中沒有學區，排名一般以大學聯考的錄取率來排名。但是在美國，國小國中高中一律看學區，所以房子的地址就已經決定了住在這裡的學童要上哪些學校。
如果學區這麼重要，那決定學區好壞的條件也一樣重要。加州教育部從 1999 年開始推動學業表現指標 Academic Performance Index (API)，從最低 200 到最高 1000，量化了每一間公立學校的學業表現，也成為學區好壞最重要的指標。每一間學校的 API 除了可以在教育部的官方網站以外，還有不少的房地產網站或者教育相關網站也可以看到：
但是，如果我們知道某一間學校的 API 是 700，這樣表示好還是壞呢？沒有一個比較的標準，似乎無從判斷。所以除了 API 本身以外，還有 API Rank，把全加州的學校分成十等分，由最低的 1 到最高的 10，使得 API 更容易了解。所以如果說這一間學校的 API Rank 是 5，我們大概可以知道這間學校普普通通，不怎麼樣。
有了 API Rank 大略排名和 API 本身的精確數字，我們可以知道每一間學校的學業表現。至於怎樣叫好怎樣較差，每個人的標準不同。楊致遠小時候念的 Sierramont Middle 和 Piedmont Hills High 大約都是 8-9 分，但是已經足夠培養他上 Stanford。以我自己來說，如果把學區列入購屋條件考量，則七分以下不考慮，八分尚可，原則上從九分開始找，如果財力允許，有機會挑戰十分的話則是再好不過。
以 Fremont Union High School District 的 2008 年 API 來說，傳統名校的 Monta Vista High 以 923 高居第一，近年崛起的 Lynbrook High 以 920 緊追在後，再來的 Homestead High 和 Cupertino High 和領先群有一段落差，以 846 和 840 分居第三第四，而 Fremont High 則以 739 墊底。以 API Rank 近三年的資料來看，前三名都是 10 分，第四名的 Cupertino High 介於 9-10 的邊緣，而 Fremont High 則只有 6 分。
有興趣的可以進一步參考學校的學業表現和學生族群的相對關係。
財力雄厚的買主不妨從頂尖學區的透天厝開始找起，易漲抗跌，幾乎是穩賺不賠的目標。資金不足的買主則得評估自己能否犧牲娛樂和其他開銷，錙銖必較地找出自己預算的上限，在有限的預算裡面找到滿足自己需求的最小空間，或者排除學區條件，等到小孩要上學的時候再租屋或者換屋。
至於學區會不會重劃或者改變排名？都有可能。曾經聽說 Mission San Jose 附近因為學生人口過多，把部分區域劃入其他學校而造成房價一夕暴跌，也有如 Lynbrook 從二三十年前曾經一度招生不足幾乎要倒閉，到近年和 Monta Vista 並駕齊驅，以投資的角度來說，Lynbrook 學區的漲幅甚至比 Monta Vista 還高。但是這個部分太難預料，大概只能憑個人造化了。
如果學區這麼重要，那決定學區好壞的條件也一樣重要。加州教育部從 1999 年開始推動學業表現指標 Academic Performance Index (API)，從最低 200 到最高 1000，量化了每一間公立學校的學業表現，也成為學區好壞最重要的指標。每一間學校的 API 除了可以在教育部的官方網站以外，還有不少的房地產網站或者教育相關網站也可以看到：
- http://www.cde.ca.gov/ta/ac/ap/
- http://www.ed-data.org/welcome.asp
- http://schoolperformancemaps.com/ca/
但是，如果我們知道某一間學校的 API 是 700，這樣表示好還是壞呢？沒有一個比較的標準，似乎無從判斷。所以除了 API 本身以外，還有 API Rank，把全加州的學校分成十等分，由最低的 1 到最高的 10，使得 API 更容易了解。所以如果說這一間學校的 API Rank 是 5，我們大概可以知道這間學校普普通通，不怎麼樣。
有了 API Rank 大略排名和 API 本身的精確數字，我們可以知道每一間學校的學業表現。至於怎樣叫好怎樣較差，每個人的標準不同。楊致遠小時候念的 Sierramont Middle 和 Piedmont Hills High 大約都是 8-9 分，但是已經足夠培養他上 Stanford。以我自己來說，如果把學區列入購屋條件考量，則七分以下不考慮，八分尚可，原則上從九分開始找，如果財力允許，有機會挑戰十分的話則是再好不過。
以 Fremont Union High School District 的 2008 年 API 來說，傳統名校的 Monta Vista High 以 923 高居第一，近年崛起的 Lynbrook High 以 920 緊追在後，再來的 Homestead High 和 Cupertino High 和領先群有一段落差，以 846 和 840 分居第三第四，而 Fremont High 則以 739 墊底。以 API Rank 近三年的資料來看，前三名都是 10 分，第四名的 Cupertino High 介於 9-10 的邊緣，而 Fremont High 則只有 6 分。
有興趣的可以進一步參考學校的學業表現和學生族群的相對關係。
財力雄厚的買主不妨從頂尖學區的透天厝開始找起，易漲抗跌，幾乎是穩賺不賠的目標。資金不足的買主則得評估自己能否犧牲娛樂和其他開銷，錙銖必較地找出自己預算的上限，在有限的預算裡面找到滿足自己需求的最小空間，或者排除學區條件，等到小孩要上學的時候再租屋或者換屋。
至於學區會不會重劃或者改變排名？都有可能。曾經聽說 Mission San Jose 附近因為學生人口過多，把部分區域劃入其他學校而造成房價一夕暴跌，也有如 Lynbrook 從二三十年前曾經一度招生不足幾乎要倒閉，到近年和 Monta Vista 並駕齊驅，以投資的角度來說，Lynbrook 學區的漲幅甚至比 Monta Vista 還高。但是這個部分太難預料，大概只能憑個人造化了。
2009年5月7日星期四
[房地產] 地段
常有人說，房地產最重要的關鍵就是地段，而具體的說，就是學區。舊金山灣地區的幾個好學區不外乎 Palo Alto，Cupertino，還有 Fremont。例如 這張圖 看到深藍色的那些地方，幾乎都是傳統名校，而黃色甚至紅色的區域，則是爛學區。學區和房地產是正循環也是正相關，因為學校好，所以注重教育的家長就會想搬進來，而這些通常是經濟能力較強的家庭，所以久而久之，這些區域就越來越富裕，房地產的價格也越來越高。
好學區平均十年漲一倍，超好的學區甚至有三四倍之譜，我們有認識的長輩二十多年前以美金二十多萬買進的房子，最近鄰居以一百多萬賣掉。而去年以來這一波經濟不景氣，對好區的衝擊（以 Cupertino 為例）也相對較小，跌幅不超過一成，而且法拍屋一間都沒有。相較之下，East San Jose 很多房子已經腰斬，法拍，有的甚至賣了一整年，售價降了又降，依然乏人問津。
台灣常見的跨區就讀，在南灣這裡並不常見，因為需求遠大於供給，所以學校也抓得兇，除了註冊時候需要房屋稅或者租屋證明，偶爾還會抽查，一旦發現學生不住在學區之內，就會要求學生轉學。有的地區國小國中算是一組學區劃分，高中算是另外一個學區劃分，有的則是國小國中高中通通算一個學區。以南灣的情況，大約三到四間國小配一個國中，一間或兩間國中配一個高中。當然這是大略的數字，並不精確，詳細的資料可以到學區的網站上查詢：
有些家長會選擇國小國中不錯，高中沒那麼好的區域，房價相對便宜，等小孩要上高中的時候再去好學區租一間房子，等小孩畢業就可以退租，不用煩惱房屋轉手的問題。另外有一種說法是公立大學會平均的從各個高中挑選一定比例的學生入學，所以有些家長認為小孩寧為雞首不為牛後，所以挑個成績中段，還不錯的學校就好了。
至於哪一種說法才是對的，見仁見智，我們至今也還沒有機會驗證。
好學區平均十年漲一倍，超好的學區甚至有三四倍之譜，我們有認識的長輩二十多年前以美金二十多萬買進的房子，最近鄰居以一百多萬賣掉。而去年以來這一波經濟不景氣，對好區的衝擊（以 Cupertino 為例）也相對較小，跌幅不超過一成，而且法拍屋一間都沒有。相較之下，East San Jose 很多房子已經腰斬，法拍，有的甚至賣了一整年，售價降了又降，依然乏人問津。
台灣常見的跨區就讀，在南灣這裡並不常見，因為需求遠大於供給，所以學校也抓得兇，除了註冊時候需要房屋稅或者租屋證明，偶爾還會抽查，一旦發現學生不住在學區之內，就會要求學生轉學。有的地區國小國中算是一組學區劃分，高中算是另外一個學區劃分，有的則是國小國中高中通通算一個學區。以南灣的情況，大約三到四間國小配一個國中，一間或兩間國中配一個高中。當然這是大略的數字，並不精確，詳細的資料可以到學區的網站上查詢：
- Cupertino Union School District
- Sunnyvale School District
- Palo Alto Unified School District
- Fremont High School District
- Los Gatos Saratoga Union High School District
有些家長會選擇國小國中不錯，高中沒那麼好的區域，房價相對便宜，等小孩要上高中的時候再去好學區租一間房子，等小孩畢業就可以退租，不用煩惱房屋轉手的問題。另外有一種說法是公立大學會平均的從各個高中挑選一定比例的學生入學，所以有些家長認為小孩寧為雞首不為牛後，所以挑個成績中段，還不錯的學校就好了。
至於哪一種說法才是對的，見仁見智，我們至今也還沒有機會驗證。
2009年5月6日星期三
[房地產] 買哪一種房子呢？
一般來說，比價的時候，Single family home 算一種，Townhouse 和 Condo 算另外一種。讓我們來比較這兩者的優缺點：
Single family home
Single family home
- 優點：房子和地都是自己的，比較保值。比較先漲，比較晚跌。買家比較多，容易轉手。
- 缺點：要自己整理前庭後院，維護屋頂外牆等等。
- 優點：單價較低，在地段昂貴的區域比較容易入門。比較有社區的感覺。
- 缺點：每個月要繳給管理委員費 Home Owner Association 一筆管理費 HOA fee。Townhouse 有左右鄰居，Condo 還有上下鄰居，因為美國房子多半是木造，隔音比較不好，生活有可能互相干擾。
2009年5月5日星期二
[房地產] 房屋的種類
房子一般分為以下這幾種，算是買賣的主要目標
- Single family house - 獨棟房子，有自己的前庭後院，這也是大多數人的「美國夢」。
- Townhouse - 城鎮屋，也就是連棟房子，有左右鄰居，但是沒有上下鄰居。少數的一層樓 townhouse 甚至沒有和鄰居直接相連。
- Condo - 共治屋，是整棟建築物或者整個社區裡的一戶，最接近台灣的公寓形式，有上下左右鄰居。
- Multi-family house - 一個屋簷下有多戶房子，有雙併 (duplex) 三併 (triplex) 四併 (fourplex) ... 我最多看過 20-plex，跟學校宿舍一樣。
- Mobile home / Manufactured home - 嚴格來說這並不是房子，對銀行來說這是動產，是一個預鑄且類似旅行車的設施，安裝在近似於露營場的地方。
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