[房地產] 學區

學區是房地產價值的主要元素之一，學區越好，房屋越值錢。好學區的空地甚至廢墟，都比壞學區的透天厝來得值錢。在台灣，國小學區的評比純靠印象，國中學區則是以高中聯考錄取率。高中沒有學區，排名一般以大學聯考的錄取率來排名。但是在美國，國小國中高中一律看學區，所以房子的地址就已經決定了住在這裡的學童要上哪些學校。

如果學區這麼重要，那決定學區好壞的條件也一樣重要。加州教育部從 1999 年開始推動學業表現指標 Academic Performance Index (API)，從最低 200 到最高 1000，量化了每一間公立學校的學業表現，也成為學區好壞最重要的指標。每一間學校的 API 除了可以在教育部的官方網站以外，還有不少的房地產網站或者教育相關網站也可以看到：

• http://www.cde.ca.gov/ta/ac/ap/
• http://www.ed-data.org/welcome.asp
• http://schoolperformancemaps.com/ca/

個人最喜歡的是最後一個，因為他不但有數字，位置，還直接以顏色標記，雖然偶爾地址或者座標會有誤差，但是依然是最簡單明瞭的資料來源。

但是，如果我們知道某一間學校的 API 是 700，這樣表示好還是壞呢？沒有一個比較的標準，似乎無從判斷。所以除了 API 本身以外，還有 API Rank，把全加州的學校分成十等分，由最低的 1 到最高的 10，使得 API 更容易了解。所以如果說這一間學校的 API Rank 是 5，我們大概可以知道這間學校普普通通，不怎麼樣。

有了 API Rank 大略排名和 API 本身的精確數字，我們可以知道每一間學校的學業表現。至於怎樣叫好怎樣較差，每個人的標準不同。楊致遠小時候念的 Sierramont Middle 和 Piedmont Hills High 大約都是 8-9 分，但是已經足夠培養他上 Stanford。以我自己來說，如果把學區列入購屋條件考量，則七分以下不考慮，八分尚可，原則上從九分開始找，如果財力允許，有機會挑戰十分的話則是再好不過。

以 Fremont Union High School District 的 2008 年 API 來說，傳統名校的 Monta Vista High 以 923 高居第一，近年崛起的 Lynbrook High 以 920 緊追在後，再來的 Homestead High 和 Cupertino High 和領先群有一段落差，以 846 和 840 分居第三第四，而 Fremont High 則以 739 墊底。以 API Rank 近三年的資料來看，前三名都是 10 分，第四名的 Cupertino High 介於 9-10 的邊緣，而 Fremont High 則只有 6 分。

有興趣的可以進一步參考學校的學業表現和學生族群的相對關係。

財力雄厚的買主不妨從頂尖學區的透天厝開始找起，易漲抗跌，幾乎是穩賺不賠的目標。資金不足的買主則得評估自己能否犧牲娛樂和其他開銷，錙銖必較地找出自己預算的上限，在有限的預算裡面找到滿足自己需求的最小空間，或者排除學區條件，等到小孩要上學的時候再租屋或者換屋。

至於學區會不會重劃或者改變排名？都有可能。曾經聽說 Mission San Jose 附近因為學生人口過多，把部分區域劃入其他學校而造成房價一夕暴跌，也有如 Lynbrook 從二三十年前曾經一度招生不足幾乎要倒閉，到近年和 Monta Vista 並駕齊驅，以投資的角度來說，Lynbrook 學區的漲幅甚至比 Monta Vista 還高。但是這個部分太難預料，大概只能憑個人造化了。